193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu md. 94 uyarınca işyeri kirası üzerinden yapılacak stopaj (gelir vergisi tevkifatı) hesaplanır.
Kira Stopajı Nedir?
Kira stopajı (tevkifat), 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94/5. maddesi uyarınca kiracının brüt kira bedelinden keserek vergi dairesine yatırdığı gelir vergisi kesintisidir.
Stopaj yükümlülüğü, kiracının ticari kazanç veya serbest meslek kazancı elde eden gerçek kişi ya da tüzel kişi olması halinde doğar. Konutunu gerçek kişiye kiralayan mülk sahibinden stopaj kesilmez.
Standart stopaj oranı %20'dir. Kiracı bu tutarı muhtasar beyanname ile vergi dairesine öder. Kiraya veren, yıllık gelir vergisi beyannamesinde stopaj tutarını mahsup eder.
Stopaj Uygulanma Koşulları
Stopaj yalnızca kiracı belirli statülerde olduğunda uygulanır: şirketler (tüzel kişiler), ticari faaliyette bulunan gerçek kişiler, serbest meslek erbabı, kamu kuruluşları ve dernekler/vakıflar.
Kiracı gerçek kişi ve ticari faaliyeti yoksa (örneğin konut kirası ödeyen memur veya işçi) stopaj uygulanmaz. Kiraya veren, kira gelirini doğrudan yıllık beyanname ile beyan eder.
İşyeri kiralarında kiracı tüzel kişi ise stopaj uygulaması zorunludur. Kiracı stopaj kesintisini yapmaz veya yatırmazsa hem kiracı hem de vergi sorumlusu sıfatıyla cezai yaptırımla karşılaşır.
Brüt ve Net Kira Hesaplama
Kira sözleşmesinde "net" kira belirlendiğinde stopaj matrahını bulmak için net tutar 0,80'e bölünür. Örneğin 16.000 TL net kira → 16.000 / 0,80 = 20.000 TL brüt kira → 4.000 TL stopaj.
Kira sözleşmesinde "brüt" kira belirlendiğinde doğrudan brüt tutar × %20 stopaj hesaplanır. Net kira = Brüt kira × 0,80.
Pratikte birçok kira sözleşmesinin "net" veya "brüt" olarak belirtilmemiş olması uyuşmazlıklara yol açar. Sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Beyanname ve Ödeme
Stopaj tutarı muhtasar ve prim hizmet beyannamesi ile beyan edilir. Aylık beyanname verenler her ayın 26'sına kadar, üç aylık beyanname verenler Ocak-Nisan-Temmuz-Ekim aylarının 26'sına kadar beyan eder.
Beyanname verip ödemeyi zamanında yapmayanlar gecikme zammı ve vergi cezasıyla karşılaşır. [Gecikme zammı](/hesaplamalar/gecikme-zammi) aylık %5 oranındadır (güncel oran değişebilir).
Kiraya veren yıllık gelir vergisi beyannamesinde stopaj tutarını mahsup eder. Eğer hesaplanan vergi stopajdan düşükse fark kiraya verene iade edilir.
Kira Geliri Beyanı ve İstisna
Konut kira gelirlerinde yıllık istisna tutarı uygulanır. 2026 yılı konut kira geliri istisnası her yıl güncellenmektedir. İstisna tutarını aşan kira geliri beyan edilir.
İşyeri kira gelirlerinde istisna uygulanmaz. Ancak stopaj yoluyla ödenen vergiler yıllık beyannamede mahsup edilir.
Hem konut hem işyeri kira geliri olanlar, konut istisnasından yararlanabilir ancak brüt kira toplamı belirli sınırı aşarsa tüm geliri beyan etmelidir.
Konut Kira Geliri İstisnası ve Yıllık Beyan
GVK'nin 21. maddesi, konut kira gelirleri için yıllık istisna tutarı öngörmektedir. Bu tutar her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılır. 2026 yılı konut kira istisnası GİB'in resmi duyurusuyla belirlenmekte olup güncel tutarı doğrulamak için GİB web sitesi veya Hakhesap'ın hesaplama aracı kullanılabilir.
İstisna koşulu: Yalnızca konut kira gelirleri için geçerlidir. İstisna tutarını aşan konut kira geliri ile işyeri kira gelirleri beyan edilmek zorundadır. Hem konut hem işyeri kira geliri elde eden mükellefler: Konut kira brüt toplamı istisna tutarından büyükse tüm brüt kira gelirini beyan eder; küçükse konut gelirleri beyan dışı kalabilir, işyeri kiraları ise her durumda beyan edilir (stopaj mahsubu ile).
Götürü gider veya gerçek gider seçimi: Kira gelirini beyan eden mükellef, safi irat hesabında ya %15 götürü gider ya da amortismanlar, aidat, onarım vs. gerçek giderleri seçebilir (GVK md.74). Bu seçim yıllık olarak yapılır ve aynı yıl değiştirilemez.
Stopaj Yükümlülüğü İhlali: Ceza ve Sonuçlar
Kira stopajını kesmesi gereken kiracının (tüzel kişi, ticari gerçek kişi) bu yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde; VUK'un 341. maddesi kapsamında vergi ziyaı cezası uygulanır. Ceza oranı, ziyaa uğratılan verginin 1 katıdır (normal vergi ziyaı). Uzlaşma yoluyla bu cezanın önemli bir kısmından vazgeçilebilir.
Stopajın kesilip yatırılmaması veya beyan edilmemesi halinde gecikme zammı da işler. [Gecikme zammı](/hesaplamalar/gecikme-zammi) aylık oranı üzerinden hesaplanır. Muhtasar beyanname vermemek ayrıca usulsüzlük cezası gerektirir.
Vergi incelemesinde sıkça karşılaşılan durum: Kiracı şirketin kira giderini kayıt altına almasına rağmen stopaj yatırmaması. Bu durumda stopaj şirketten tarh edilir. Kiraya veren ise stopaj yatırılıp yatırılmadığından bağımsız olarak elde ettiği geliri kendi beyanında göstermekle yükümlüdür.
Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır?
- Kira türü seçilir (brüt veya net).
- Kira tutarı girilir.
- GVK md. 94/5-a uyarınca %20 stopaj oranı uygulanır.
- Brüt kira, stopaj tutarı ve net kira hesaplanır.
- Aylık ve yıllık kira dökümü oluşturulur.
- Muhtasar beyan dönemine göre stopaj ödeme takvimi gösterilir.
Yasal Dayanak: 193 sayılı GVK md. 94/5-a
Sık Sorulan Sorular
Kira stopajı nedir?
İşyeri kirası ödemelerinde kiracı tarafından kira bedelinden kesilerek muhtasar beyanname ile vergi dairesine yatırılan %20 oranındaki gelir vergisi tevkifatıdır (193 s. GVK md. 94/5-a). Kiraya veren stopaj kesildikten sonra kalan net tutarı alır.
Hangi kira ödemelerinden stopaj kesilir?
Gerçek kişilere ödenen işyeri (iş yeri) kiralarından, vergi mükellefi olan kiracılar tarafından stopaj kesilir. Konut kiralarında stopaj yükümlülüğü yoktur. Kiracı tüzel kişi veya ticari işletme ise stopaj kesme yükümlüsüdür.
Stopaj oranı nedir?
İşyeri kira ödemelerinde stopaj oranı %20'dir. Bu oran GVK md. 94 kapsamında belirlenmekte ve Bakanlar Kurulu kararıyla değiştirilebilmektedir. Aşağıdaki hesaplayıcımız güncel %20 oranını kullanmaktadır.
Brütten nete nasıl hesaplanır?
Net kira = Brüt kira × 0,80. Örneğin kiraya veren 10.000 TL brüt kira belirlerse kiracı 2.000 TL stopaj keserek devlete öder; kiraya veren eline 8.000 TL geçer.
Netten brüte nasıl hesaplanır?
Brüt kira = Net kira ÷ 0,80. Örneğin kiraya veren eline 10.000 TL geçmesini istiyorsa sözleşmede brüt kira 10.000 ÷ 0,80 = 12.500 TL olarak belirlenmelidir. Kiracı 2.500 TL stopaj keserek devlete öder.
Stopaj ne zaman ve nereye yatırılır?
Kiracı, kesilen stopajı muhtasar beyanname ile takip eden ayın 26'sına kadar vergi dairesine beyan eder ve öder. Üç aylık dönemde bir beyan seçeneği de mevcuttur (ilgili ay sonrasındaki ayın 26'sına kadar).
Konut kirasında stopaj var mı?
Hayır. Konut (mesken) kiralarında herhangi bir stopaj kesintisi yapılmaz. Kiraya veren gerçek kişi yıllık kira gelirini beyan sınırı üzerindeyse yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan eder.
Stopaj kira sözleşmesinde nasıl belirtilmeli?
Sözleşmede "kira bedeli aylık X TL brüt olup stopaj kiracı tarafından kesilecektir" veya "kira bedeli X TL net olup stopaj kiracı tarafından ilave edilerek ödenecektir" şeklinde açıkça belirtilmesi karşılıklı anlaşmazlıkları önler.
Örnek 1: 20.000 TL Brüt Kira
Aylık brüt kirası 20.000 TL olan işyeri:
| Brüt Kira | 20.000 TL |
| Stopaj Oranı | %20 |
| Stopaj Tutarı | 4.000 TL |
Sonuç: Kiraya verene 16.000 TL net ödenir, 4.000 TL vergi dairesine yatırılır.
Örnek 2: 15.000 TL Net Kira Taahhüdü
Sözleşmede "net 15.000 TL" yazan işyeri kirası:
| Net Kira | 15.000 TL |
| Brüt Kira (15.000 / 0,80) | 18.750 TL |
| Stopaj (%20) | 3.750 TL |
| Kiracının Toplam Ödemesi | 18.750 TL |
Sonuç: Kiraya verene 15.000 TL, vergi dairesine 3.750 TL ödenir. Kiracının toplam yükü 18.750 TL'dir.
Muhtasar Beyanname
Stopaj tutarı aylık/üç aylık muhtasar beyanname ile beyan edilir. Süresinde beyan edilmezse ceza uygulanır.
Konut Kiralarında Stopaj
Kiracı gerçek kişi ise konut kiralarından stopaj kesilmez. Stopaj yalnızca ticari/tüzel kiracılarda uygulanır.
Net/Brüt Ayrımı
Kira sözleşmesinde mutlaka "net" veya "brüt" belirtilmelidir. Belirsizlik vergisel uyuşmazlığa yol açar.
Mahsup Hakkı
Kiraya veren, yıl içinde kesilen stopajı yıllık gelir vergisi beyannamesinde mahsup eder.
İlgili Hukuki Terimler
- Stopaj (Tevkifat)
- Gelir vergisinin kaynakta kesilmesidir. Ödeme yapan, vergiyi keserek devlete yatırır.
- Muhtasar Beyanname
- Stopaj yoluyla kesilen vergilerin beyan edildiği vergi beyannamesidir.
- Brüt Kira
- Stopaj dahil toplam kira bedelidir. Net kira + stopaj = brüt kira.
- Net Kira
- Stopaj kesintisi sonrası kiraya verenin eline geçen tutardır.
- Kira Geliri İstisnası
- Konut kira gelirlerinde yıllık belirli tutara kadar vergi istisnası uygulanmasıdır.
İlgili Hesaplama Araçları
İlgili Hukuki Terimler
Yasal Kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu md. 94