492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife uyarınca gayrimenkul alım-satım ve devir işlemlerinde tapu harcı hesaplanır.
Tapu Harcı Nedir?
Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre gayrimenkul satışlarında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınan yasal harçtır. Oran, gayrimenkul satış bedeli üzerinden %2 alıcı + %2 satıcı olmak üzere toplam %4'tür.
Tapu harcı, tapuda devir işlemi sırasında ödenir. Harç ödenmedikçe tapu devri gerçekleşmez. Pratikte satış bedelinin tamamı üzerinden her iki taraf için hesaplanır.
Tapu harcının yanı sıra döner sermaye ücreti de ödenir. 2026 yılı döner sermaye ücreti Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenir.
Tapu Harcı Hesaplama Yöntemi
Tapu harcı matrahı, satış sözleşmesinde belirtilen gayrimenkul bedelidir. Bu bedel, belediyece belirlenen emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Aksi halde harç, emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır ve aradaki fark için cezai işlem uygulanabilir.
Alıcı payı: Satış bedeli × %2. Satıcı payı: Satış bedeli × %2. Toplam tapu harcı = Satış bedeli × %4. Buna ek olarak döner sermaye harcı (sabit tutar) ve varsa ipotek tesis harcı eklenir.
Konut kredisi kullanılan alımlarda banka, tapu harcının gerçek satış bedeli üzerinden ödenmesini şart koşar. Ekspertiz raporu ile belirlenen değer kredi limitini ve harç matrahını etkiler.
Tapu İşlem Türlerine Göre Harç Oranları
Satış/devir işlemleri: Alıcı %2 + satıcı %2 = toplam %4. İpotek tesis: Kredi tutarı × binde 4,55. İpotek fek (kaldırma): Maktu harç. Cins değişikliği, kat irtifakı, kat mülkiyeti gibi işlemlerde ayrı harç oranları uygulanır.
Veraset (miras) yoluyla intikal işlemlerinde tapu harcı oranı farklıdır. Veraset intikali için beyan edilen değer üzerinden binde 20 harç ödenir.
Tapu birleştirme (tevhid), ayırma (ifraz) ve değişiklik (tashih) işlemlerinde de maktu harç ödenecektir. Bu işlemler için güncel maktu tutarlar Harçlar Kanunu tarifesiyle belirlenir.
KDV ve Ek Masraflar
Konut satışlarında tapu harcına ek olarak KDV de hesaba katılmalıdır. 150 m² ve altı net kullanım alanına sahip konutlarda [KDV](/hesaplamalar/kdv-hesaplama) oranı %1 veya %10 (yapı ruhsatı tarihine göre), 150 m² üzeri konutlarda %20 KDV uygulanır.
İkinci el (ikinci ve sonraki devir) konut satışlarında KDV uygulanmaz. KDV yalnızca ilk teslimde (müteahhit/inşaat firması satışı) geçerlidir.
Tapu masraflarının toplam bütçeye etkisi: 3 milyon TL konut alımında tapu harcı ~120.000 TL, döner sermaye ~1.200 TL, varsa ipotek harcı ayrıca eklenir. Toplam masraf satış bedelinin %4-5'ini bulabilir.
Tapu Harcı Muafiyetleri ve İstisnalar
Belirli hallerde tapu harcı muafiyeti veya indirimi uygulanır. Konut sertifikası karşılığı alınan konutlarda, organize sanayi bölgesi içi devirlerde ve bazı teşvik kapsamındaki yatırımlarda harç muafiyeti vardır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine verilen bağımsız bölümlerin tesliminde tapu harcı, sözleşmedeki değer veya emlak vergisi değerinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Cebri satışlarda (icra yoluyla satış) tapu harcının tamamı alıcı tarafından ödenir. Satıcı payı da alıcıdan tahsil edilir ve satış bedelinden düşülür.
Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
- Gayrimenkul satış bedeli girilir.
- Belediyeden alınan emlak vergisi değeri ile karşılaştırılır; yüksek olan esas alınır.
- İşlem türü seçilir (alım-satım, ipotek, devir, bağış vb.).
- 492 s. Harçlar K. (4) sayılı tarifeye göre tapu harcı oranı uygulanır (%4 alım-satım, %0,5 ipotek).
- Alıcı ve satıcı payları ayrı ayrı hesaplanarak gösterilir.
- Döner sermaye ücreti eklenerek toplam işlem maliyeti hesaplanır.
Yasal Dayanak: 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife
Sık Sorulan Sorular
Tapu harcı oranı 2026 nedir?
Alım satım işlemlerinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 oranında tapu harcı öder; toplamda %4 olur. Bu oran 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarife ile belirlenmiş olup değişiklik için Cumhurbaşkanı kararnamesi gerekmektedir.
3.000.000 TL konut için tapu harcı ne kadar?
Alıcı 3.000.000 × %2 = 60.000 TL, satıcı 3.000.000 × %2 = 60.000 TL tapu harcı öder. Toplam tapu harcı 120.000 TL'dir. Buna döner sermaye ücreti (yaklaşık 500-1.000 TL) ayrıca eklenir.
Tapu harcını kim öder?
Yasal olarak alıcı ve satıcı eşit şekilde (her biri %2) öder. Pratikte taraflar anlaşarak yükü farklı paylaşabilir; ancak vergi dairesine her iki tarafın da sorumluluğu devam eder.
Tapu harcı hangi değer üzerinden hesaplanır?
Satış bedeli ile taşınmazın bulunduğu belediyeden alınan emlak vergisi değerinden yüksek olanı esas alınır (492 s. Harçlar K. md. 63). Beyan değerinin düşük tutulması cezai yaptırıma yol açabilir.
Döner sermaye ücreti nedir?
Tapu müdürlüğüne işlem sırasında ödenen sabit ücrettir; tapu harcının dışında ayrıca tahsil edilir. 2026 yılı döner sermaye bedeli her yıl güncellenmekte olup birkaç yüz TL ile birkaç bin TL arasında değişebilir.
İpotek tapu harcı nasıl hesaplanır?
Konut kredisi (ipotekli satın alım) işlemlerinde kredi (ipotek) tutarı üzerinden %0,5 tapu harcı alınır. Örneğin 2.000.000 TL kredi için ipotek tesis harcı 2.000.000 × %0,5 = 10.000 TL olur.
Tapu harcı istisnası var mı?
Konut Finansman Kanunu kapsamındaki ilk alım (5582 s. Kanun), kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, kooperatif üyeleri arasındaki devirler, veraset yoluyla intikal gibi durumlarda harç istisnası veya indirim uygulanabilir.
Tapu harcı peşin mi ödenir?
Evet. Tapu devir işlemi yapılmadan önce tapu müdürlüğüne ödenmesi gerekir. Banka veya PTT aracılığıyla da ödenebilir. Ödeme yapılmadan resmi tapu işlemi gerçekleştirilmez.
Örnek 1: 3.000.000 TL Konut Satışı
3 milyon TL değerinde konut alımında tapu masrafları:
| Satış Bedeli | 3.000.000 TL |
| Alıcı Harcı (%2) | 60.000 TL |
| Satıcı Harcı (%2) | 60.000 TL |
| Döner Sermaye | 1.192,50 TL |
Sonuç: Toplam tapu masrafı 121.192,50 TL'dir. Pratikte tamamı genellikle alıcı öder.
Örnek 2: Konut Kredisiyle Alım + İpotek
2.000.000 TL konut, 1.500.000 TL konut kredisi kullanılması halinde:
| Satış Bedeli | 2.000.000 TL |
| Alıcı Tapu Harcı (%2) | 40.000 TL |
| Satıcı Tapu Harcı (%2) | 40.000 TL |
| İpotek Harcı (binde 4,55) | 6.825 TL |
| Döner Sermaye | 1.192,50 TL |
Sonuç: Alıcının toplam masrafı yaklaşık 88.000 TL (pratikte satıcı payı da alıcıya yüklenir).
Emlak Vergisi Değeri Sınırı
Satış bedeli emlak vergisi değerinin altında bildirilemez, aksi halde cezai işlem uygulanır.
Kredi Kullanımı
Konut kredisi ile alınan gayrimenkulde banka, tapu harcının gerçek satış bedeli üzerinden ödenmesini ister.
İpotek Harcını Unutmayın
Konut kredisi kullananlar tapu harcına ek olarak ipotek tesis harcı (binde 4,55) da öder.
Pratikte Tamamı Alıcıdan
Yasal olarak eşit paylaşım öngörülse de uygulamada tapu harcının tamamı genellikle alıcı tarafından karşılanır.
İlgili Hukuki Terimler
- Tapu Harcı
- Gayrimenkul devir işlemlerinde alıcı ve satıcıdan alınan yasal harçtır.
- Döner Sermaye
- Tapu işlemlerinde harç dışında ödenen hizmet bedelidir.
- Emlak Vergisi Değeri
- Belediyelerce belirlenen, gayrimenkulün vergilendirmeye esas minimum değeridir.
- İpotek Tesis Harcı
- Kredi karşılığı gayrimenkul üzerine ipotek konulması sırasında ödenen harçtır.
- Cebri Satış
- İcra dairesi aracılığıyla borçlunun gayrimenkulünün zorla satılmasıdır.
İlgili Hesaplama Araçları
İlgili Hukuki Terimler
Yasal Kaynaklar
- 492 sayılı Harçlar Kanunu
- (4) Sayılı Tarife — Tapu ve Kadastro Harçları